室内物品损坏，维修费该由房东还是租客出？

    平常租房，管道、家电、家具等的损坏时有发生。原因有二：1.房东出租房子时，家具家电就已经是半旧不新，存在各种小问题。尤其是老房子，管道等本就老化，容易损坏。2.不是自己的物品，租客在使用中不注意爱护或是不当使用造成损坏。
     
    那么室内物品损坏，房东和租客该由谁负责维修，费用谁出呢？
     
    举例：小明租了一套两室的房子，住了两年，家里洗衣机怀了，但洗衣机过了保修期，维修需要承担费用，小明与房东商量，房东说当时交付房子时都是好的，让小明自己承担维修费用。所以维修费该不该由小明出？
     
    租房时，《租赁治安管理条例》中规定，房东有维修义务，但实际情况分以下两种：
    1、因租客人为使用情况导致物品需要维修的，由租客负责维修，可以要求房东配合。租客未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，房东可以解除合同并要求赔偿损失。
    2、因物品老化导致需要维修的，由房东负责维修，电器类（在保质期）可由产品厂家上门维修，租客在租赁物需要维修时可以要求房东在合理期限内维修，房东不履行维修义务时，租客可以自行维修，维修费用由房东负担。这种情况下，因维修租赁物影响租客居住使用，应当相应减少租金或者延长租期。如果房屋严重影响租客使用，租客可以要求解除合同并要求房东按照合同赔偿。
     
    在举例中，洗衣机维修费的承担方，需先判定到底是因年久失修的自然损坏，还是使用不当而造成的认为损坏。如果因年久失修或其他自然损坏的情况，则由房东进行修理。如果是小明使用不当造成的损坏，则由小明进行维修。具体界定可以找物业或中介上门查看原因。
     
    总的来说，房东承担室内设施的自然损坏的责任，如水路管道出现裂纹导致卫生间漏水，房顶因雨季到来漏水，但水管、房顶等都属于物业管理范畴，因而房东可要求物业部门配合进行维修。不过在修理过程中，如果严重影响了租客的正常居住生活，租客可适当要求房东延长租期或减少租金。而租客承担使用不当、入住后的人为损坏的责任。
     
    注意事项：为省去日后麻烦和纠纷，在签署的租房合同以及物业交割时，双方要对维修的责任承担等相关事项达成共识。