新房哪些情况可以退房，如何办理退房?

    购房过程中，依据法的相关规定，如果出现了下列三种情况，置业者有权解除合同，要求退房并追究开发商的违约责任。
    (1)开发商逾期超过一定期限；(2)房屋有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房；(3)由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所书。
    六种可以退房的具体情况
    一、开发商缺“证”无权售房：开发商证件不全，是没有权利进行房屋的交易的，属于违法操作，那么与购房者签订的合同也就是属于无效合同。购房者可以要求开发商予以退房，并开返还购房人缴纳的房款。
    二、开发商擅自变更设计：如果发生开发商未经购房人同意，而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
    三、因开发商原因无法得到贷款：无法取得贷款是由于开发商方面的原因导致，而不是由于购房者自身的原因导致贷款申请无法通过。例如，开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，从而导致不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。
    四、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%：根据相关法律的规定，如果套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
    五、房屋质量不合格或房屋质量较差严重影响使用：房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，不能够达到入住的条件，那么购房人可通过法律程序要求退房。此外，如果房屋质量问题严重到影响正常居住使用，购房者也可以要求退房。
    六、开发商将房子进行抵押：如果开发商在出售房屋之前就已经将该房屋进行抵押，那么实际上开发商就无权再进行转让，这种情况下开发商又将房子卖给了购房者，那么购房者与开发商签订的合同为无效，购房人可以要求退房。
    此外，如果购房者因自身原因想要退房的话，要与开发商进行协商，并需要支付部分违约金。
    如何办理退房?
    买新房后，出现退房的情况主要有四种：一是购房者违约；二是卖方违约；三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见；四是双方都违约，但协商达不成一致意见。
    在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。
    一 交付订金后，如何办理退房?
    当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下，分两种情况。
    1.交付订金，没有约定：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，购房者可直接向卖方或其代理人要回所交款项。
    2.交付订金，已有约定：如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。
    二、预售登记后，如何办理退房?
    1.买卖双方协商一致：买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
    2.买卖双方无法达成一致：如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
    三、交付入住后，如何办理退房?
    在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，交了政府部门应收的税费之后，但房产证还没有办理下来之前退房的，这个阶段要求退房的一般都是购房者，大多是卖方违约，除了与预售登记的要求一致外，还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。
    如卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
    四、拿房产证后，如何办理退房?
    房产证办理完毕之后，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能退房的。如果卖方已为购房者办理完毕房产证，但是卖方垫资，且合同有约定如购房者拒不按约定履行付款义务，卖方是可以提出解除合同的，要求购房者退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。