购房 “定金”或“预订款”已付但未能签合同，款项能否收回？

    参考意见：
    购房者一定要分清自己向开发商支付的是“定金”还是“预定款”，这决定了购房者收回款项的难易程度。差别如下：
    1.如果购房者已向开发商支付了“预订款（或：预付款、意向金、订房款等）”、之后未能与开发商签订《商品房买卖合同》，购房者在这种情况下是否能从开发商要回“预订款”？
    能，除非法律、法规或规范性文件另有强制性规定或购房者与开发商之间另有约定。
    2.如果购房者已向开发商支付了“定金”、之后未能与开发商签订《商品房买卖合同》，购房者在这种情况下是否能从开发商要回“定金”？视情况而定，具体如下：
    (1)能要回双倍的“定金”、且有权要求利息赔偿
    如果是由于开发商的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》的（例如：开发商将约定房屋出售给第三方、开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房等），则购房者不仅有权要求开发商双倍返还定金，还可以要求开发商赔偿相应的利息损失。
    (2)仅能要回“定金”
    如果是因不可归责于开发商或购房者的事由导致双方未能签订《商品房买卖合同》的，则购房者有权要求开发商退还定金。
    (3)很难要回“定金”
    如果是因购房者的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》的（例如在开发商无过错情况下购房者放弃购买约定房屋等），则购房者将无权要求退还定金，除非双方就定金的退还与否或金额另有约定。在这种情况下，购房者仍然有机会在当地的住房和城乡建设委员会或专业律师的帮助下与开发商友好协商，要回部分或全部款项。
    法律依据：
    1.关于购房“预定款”的法律依据
    根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”
    2.关于购房“定金”的法律依据
    (1)根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
    (2)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
    (3)根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”因此双方定金的比例不能超过合同总金额的20%，超过的部分不能起到定金的担保作用，只能算作是预付款，但20%以内的部分仍适用定金规则。
    善意提示：
    1.购房者在签订《商品房买卖合同》之前向开发商支付款项时，在任何有法律效力的书面凭据中尽量明确该笔款项为房屋预付款，尽量避免使用“定金”表述，以免增加退款的难度；同时购房者也需注意双方就该笔款项是否存在其他退款约定。
    2.如果购房者与开发商就退还“定金”或“预订款”友好协商未果，购房者作为弱势的一方可以求助的对象包括：(1)当地的住房和城乡建设委员会；(2)专业律师。
    （本参考意见及法律依据仅供参考，具体需根据实际情况或参考当地政策或咨询相关部门意见进行判断。）