房贷利率2.85贷20年利息多少？怎么算利息的？

    自2024年5月18日中国人民银行下调了个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，首套房贷利率低至2.85%，贷20年利息多少与客户所选还款方式有关。
    而房贷采取的还款方式一般有两种：等额本息或是等额本金。
    
    一、等额本息还款法
    等额本息计算出来的月还款额在整个还款期限内均保持一致，不过在还款前期，利息占比较大，随着不断还款，利息占比逐月递减，本金占比则逐月递增。
    计算公式如下：
    利息总额=［贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数］÷［（1+月利率）^还款月数－1］×还款月数－贷款本金。
    月还款额（本金+利息）=［贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数］÷［（1+月利率）^还款月数－1］。
    由此可得：
    假设贷款100万，那房贷利率2.85贷20年利息就是313084.96元。
    ［1000000×2.85%/12×（1+2.85%/12）^240］÷［（1+2.85%/12）^240－1］×240－1000000=313084.96元。
    二、等额本金还款法
    等额本金会等分贷款金额，然后每月偿还相同数额的分摊本金和剩余贷款在该月产生的利息。因此，在还款前期月还款额较大，然后利息越还越少，月还款额也就会逐月下降。
    计算公式如下：
    月利息=（贷款本金－累计已还本金）×月利率。
    月还款数额（本金+利息）=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率。
    由此可得：
    假设贷款100万，那房贷利率2.85贷20年利息总额为286187.5元。
    首月利息=（1000000－0）×2.85%/12=2375元；
    次月利息=［1000000－（1000000÷240）×1］×2.85%/12=2365.1元；
    以此类推…
    末月利息=［1000000－（1000000÷240）×239］×2.85%/12=9.9元。
    提醒：
    个人住房公积金贷款若仍按原先3.1%的利率计算利息，则等额本息还款法产生的利息总计343080.55元，等额本金还款法产生的利息总计311291.67元。因此，利率降至2.85%后，起码可以节省两三万的利息支出。
    而个人住房公积金贷款执行浮动利率政策，若之后中国人民银行再次调整个人住房公积金贷款利率，届时利息还会发生相应变化。建议多关注中国人民银行官网的政策通知，及时了解利率变动。
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