买卖二手房需注意的资质审核及关键事项

    
    购买二手房与购新房不一样，需要注意的事项更多。为了避免未来遭遇纠纷，购房者在买二手房前，必须对一些关键资质进行严格的调查和审核。
    首先是产权的审查。购房者应核查二手房的产权证及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书（包括土地证）的房产是不能买卖的。为了确保产权的真实性和一致性，购房者可以去房地产登记机关核实这些证书和其中记录的内容，尽量避免未来发生产权争议。
    其次是买卖双方的资质审查。二手房的卖方必须是依法登记并取得房地产权属证书的房屋所有者。买方可以是境内外的自然人、法人或其他组织，但若法律、行政法规或合同有特别规定的除外。如果二手房属于公司资产，买方应查阅董事会或股东会同意出售的书面文件。如果是国有或集体资产，需审查相关政府部门的批准文件。
    第三是共有财产的审查。如果二手房是两个或两个以上人共有的，买方要确保共有权人同意转让该房产并获得书面证明。依规定，共有人有优先购买权，未经同意的买卖合同将被认定无效。另外，根据我国《婚姻法》，婚姻关系存续期间的财产属于夫妻共同财产，即便房产证上只写了一人的名字，也需取得配偶的书面同意或双方有关财产约定的协议。
    第四是权利限制的审查。买方应核查司法机关是否已决定查封或以其他形式限制二手房的权利。可以查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关和国家安全机关。
    第五是他项权利设置的审查。购买者应查明二手房是否有抵押或其他他项权利。如果有抵押，需取得卖方通知抵押权人的书面证据，或取得抵押权人同意转让的书面证明。
    第六是优先购买权的审查。当共有二手房被出售时，共有人在同等条件下有优先购买权。若已出租的二手房进行出售，承租人在同等条件下也有优先购买权。如果无法取得优先购买权人放弃权利的书面文件，买方需注意被宣告无效的风险。在购买已出租且租赁未到期的二手房时，若承租人放弃优先购买权，买方应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
    最后，有以下情况之一的二手房不得购买：司法机关和行政机关依法裁定查封或以其他方式限制权利的；依法收回土地使用权的；未经过共有人书面同意的共有财产；权属有争议的；未经依法登记领取产权证书的；已抵押且未取得抵押权人书面同意转让的；列入动迁范围的；以及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，例如建在农村集体土地上的房产。