购房者置业需明确的法律问题

        随着房地产进入散户时代，普通百姓成为楼市的主力。如今，消费者越来越成熟，法律意识日趋增强，在错综复杂的楼市中敢于维护自己的合法权益，但由于房地产市场还不是很规范，往往让消费者感到困惑。宣传品能否“作证”？现在许多房地产广告或售楼书都对其配套设施等作了种种美好的说明和承诺，但住户投诉开发商未能实现承诺的事却屡屡发生。一旦发生法律纠纷，这些广告和售楼书都不能或不足以作为证据。
        
        统一颁发的《商品房预售契约》中规定：“本契约未尽事宜，双方可签订补充协议，本契约的附件和双方签订的补充协议为本契约不可分割的组成部分，具有同等法律效力。”专门用来说明“房屋状况”、“共有共用部位”、“付款方式”的附件在契约最后。如果补充条件或附件中对装修设备标准、配套设施等作了明确规定，在商品房交付时，必须按照规定处理。如果在附件中没有对装修标准、配套设施等做出规定，或约定不明确时，根据《民法典》第６１条：“合同生效后，当事人就质量、价格或报酬履行地点等内容没有约定或约定不明确时，可协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，或符合合同目的特定标准履行。”可以将楼书及其它售楼材料中所作的承诺作为确定装修标准、配套设施的参考依据。楼市及其它售楼宣传材料对对方有一定的约束力，但对购房人的保障作用并不充分。因此，建议购房人在签订《商品房预售契约》时，一定要将开发商所承诺的条件逐一明确，具体写入正式合同中，并约定双方违约责任及责任的承担方法，千万别怕麻烦。“多退少补”合理吗？去年１月，包小姐与某开发商签订了商品房购销合同，购买一套９７平方米的住房，合同约定，９７平方米的暂定面积，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。当实际面积与暂定面积出现误差时，甲乙双方约定，同意“按每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整”方式处理。前不久，当房屋交付使用时，包小姐去现场看房，才知道交付的现房比图纸上的面积多出了８·７平方米，还需付２·５万元的房款。包小姐为买房省吃俭用，付了三期房款后，已囊空如洗，现在房子实际面积竟比原来多出了９％，要多付２·５万元已无能为力，要求退房，而房产商却坚持要她补交房款，否则不准入住，更不允许退房。现在不论销售期房还是现房，发展商大都采用格式合同，这些合同中关于房屋面积的规定较为简单，面积一般都以暂测为基础，将来以实测面积为准。通常买卖双方不超过正负２％时，不再另行结算。问题在于误差面积不超出２％时双方较好处理，一旦出现误差面积超过２％的时候，麻烦就来了，格式合同中的规定较为简单，如“超出部分按房屋售价进行结算。”这样的规定不仅太简单，而且还会给以后房屋买卖纠纷埋下伏笔。一些房地产销售商正是钻了这种空子，利用销售房屋中的主动权，一句“多退少补”，给购房者一种“合情合理”的错觉。其实，这对购房者来说，是不公平的。如果包小姐在签订商品房购销合同时，能补充一条款：暂测面积与实测面积误差在５％以内，甲乙双方按销售价格进行结算，多退少补；误差超过５％的，甲方有权要求解除合同，乙方应负责赔偿因此而给甲方造成的经济损失（５％为假设比例）。这样，包小姐在购买商品房中就会变被动为主动，能合理维护自己的合法权利。