买房合同主要看哪些条款?

    买房合同主要看哪些条款?
    买房合同主要看的条款是：
    1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;
    2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
    3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
    4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;
    5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
    6.产权登记和物业管理的约定;
    7.保修责任;
    8.乙方使用权限;
    9.双方认定的争议仲裁机构;
    10.违约赔偿责任;
    11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
    一、购房者签购房合同的注意事项
    1、审查有效证书
    商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是购房人必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。
    2、明确约定逾期交房的违约责任
    购房合同里一定要明确开发商逾期交房的违约责任，注意延期交房是否有赔偿。若合同中未约定违约金条款，应根据法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金，特别要注意延期交房违约金的比例问题。
    3、明确交房日期
    资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
    4、注意空白条款
    购房合同上是有一些空白条款需要双方确认后填写或者主要特殊注明的，但是有的开发商会告知购房者这个合同是统一版本的，因为有的空白地方可以不填，这样空白的地方开发商就有可能在上面做手脚。因此购房者如果确实没有特殊说明的空白地方可以划一道斜线表示空白地方已无内容。
    5、明确约定房产证的办理期限
    有些开发商会以各种理由拖延办证时间，所以购房者在购房合同里面要明确约定房产证办理时间，并约定好双方违约责任。按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。
    二、购房合同中常见不合理条款的情形及意见
    (一)条款一
    买受人逾期付款超过90日的，出卖人可以选择解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照合同总价款的15%向出卖人支付违约金。
    意见：买受人已经支付的购房款部分并没有违约，仅应对剩余未付款项承担违约责任。出卖人要求买受人按照商品房总价款计算违约金，明显加重了买受人的责任。
    (二)条款二
    累计应付款是指该商品房的总房价款，即本合同第七条约定的该商品房的总价款。
    意见：累计应付款数学意义上并不等于总房价款，出卖人用格式条款硬性规定累计应付款为总房价款，明显加重了买受人的违约责任。
    (三)条款三
    如出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人。
    意见：该条款中违约金利率年化后为28.8%过高超过法律保护的最高年利率限额24%，属于加重买受人责任的格式条款。
    (四)条款四
    出卖人对于买受人已投入的装修费用以及其他一切损失无需做任何补偿。
    点评：在未明确合同解除原因及过错方的情况下，买受人承担所有不利后果，直接免除出卖人的责任不公平、不合理。
    (五)条款五
    以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：
    1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。
    2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。
    3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。
    4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。
    意见：在上述约定中，出卖人将小区绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房未到达约定交付条件的违约责任均约定为仅承担整改责任，不承担其他责任，排除了其因此给买受人造成损失的赔偿责任。
    (六)条款六
    住宅自竣工之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为……
    意见：出卖人将保修期限的起算时间约定为“自竣工之日起”，然而，依据《商品房销售管理办法》第三十三条，出卖人的商品房质量保修起算时间应为交付之日，保修起算时间前移明显减轻了出卖人的责任。
    (七)条款七
    政府行政主管部门实施的具体行政行为，或市政配套的批准与施工延误的，或项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付的条件、或因法律法规等对验收标准或交付条件的新规定导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。
    意见：出卖人因第三人原因不具备竣工交付条件的，其可以向该第三人主张相关权利，但不能将因此产生的不利后果转嫁到买受人身上，由买受人承担。该条款中，出卖人免除了其有关交付的违约责任，限制了买受人的权利。
    (八)条款八
    逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金…逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。
    意见：出卖人将其逾期交付应承担的违约金约定为按日计算买受人支付全部房价款的万分之二，然而对于买受人逾期付款的违约责任约定中，将违约金约定为按日计算商品房总房价款的万分之三。买受人的违约责任明显重于出卖人的，双方的权利、义务明显不对等。
    (九)条款九
    “通知日期以通知发出日为准……《商品房买卖合同》一方向对方发出的通知，符合下列情形之一均视为已送达……2.该通知以邮递或快递方式发出后3天的……”
    意见：首先，若买受人为个人的，无法保证任何一天都能够及时签收出卖人的有关通知。买受人如出差一周等，也为正常情况，但若因此而没有签收相关通知的，按照上述约定执行，买受人可能承担相关违约责任。然而出卖人具有固定经营场所，工作日均有工作人员可以签收买受人的有关通知。因此，该条款的约定虽同样适用于买卖双方，但实质上对买受人不公平。
    其次，如果通知的送达方式为快递等，送达过程客观上需要一定的时间，且运送途中可能因不可抗力无法送达，而通知中所涉及有关履行时间过短的话，则易导致买卖双方没有充分的时间去履行，进而产生完全可以避免的违约责任，无必要地增加了买卖双方履行合同的成本。
    (十)条款十
    (电话通信)未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付×元的违约金;
    (有线电视)未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付×元的违约金;
    (宽带网络)未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付×元的违约金。
    意见：约定出卖人未能按约交付电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备时应支付买受人违约金为在“ ”上用“×”表示，意味着出卖人将其违约责任予以免除，该部分违约金不予支付。第二款约定，未能按约交付公共服务及其他配套设施的处理方式也为在“ ”上用“×”表示，即出卖人将其违约责任予以免除，排除了房屋买受人主张出卖人违约的权利。
    【法律依据】
    《中华人民共和国民法典》第五百九十六条
    买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
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    引用法条：
    [1]《中华人民共和国民法典》第五百九十六条