房屋定价的影响因素
再给房屋定价售卖之前,不妨先了解一下哪些因素会影响定价的高低,以便能较为准确的对房屋定价。
一、宏观因素
1、国家政策
国家在房地产方面每次推出新政,都会对整个行业带来一些或大或小的震荡,这些新政包括限购、贷款、限户等。
2、国家经济状况
房价走势和国家的经济形式密切相关:经济向好,房价上扬;经济下行,房价必然进入平缓或者下降通道。
3、市场供需关系
北京市常住人口逐年上涨,增长的人口基数为北京房产交易市场提供了源源不断的购买人群。
二、微观因素
可以把微观因素分为三个方面,即外部环境、小区情况、房屋情况和周期&付款方式。
1、外部环境
1)地理位置
对于北京来讲,中心房价高于郊区,商圈中心高于周边,市中心地段的房子生活配套更为完善,商圈也是如此。
2)规划中市政建设的热点片区
市政建设会直接提升一个区域的整体价值,也会提升居住区的生活层次。比如北京通州区城市副中心建设。
3)轨道交通和公交网络极为发达的区域
一般在同个区域,离地铁越近的房子房价越高。
4)教育资源
房价和对口小学的质量也有这一定联系 。
2、 小区情况
1)周边配套
周边生活配套设施是否齐全,比如商场、超市、菜市场、饭馆、药店等附近商家是否能最大满足业主的日常生活需要。
2)小区品质
小区是否是品牌开发商,物业管理水平以及绿化环境如何。
3、房屋情况
1)楼层
一般来讲,中间楼层要比两边楼层平均价格要高些,综合来看其视野采光和生活便利程度带来的舒适感较高。低层有采光差、噪音高等问题,高层生活的便利程度不高。
2)户型
房屋户型影响居住的舒适度,好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势,自然受到追捧,房屋价格也就水涨船高。同一小区优势户型,售价会相对更高。
3)面积
户型大小适中的房屋容易获得购房者的青睐,自然定价会高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性,在尽可能促成交易的前提下,定一个更为合理的价格尤其重要。
4)装修
精装修的房子卖相好,对于需求精装房的购房者来说,装修精美也是一大优势,既可以节省成本,又可以立即入户。但是价格略高,购房者要再三考虑。
5)税费
税费的高低在购房成本上影响着房屋价格,交易税费一般由购房者承担,因此,房屋税费的高低决定了购房成本的高低。税费少成本低,房屋价格自然高;相反,税费多,成本高,房屋价格也会被压低。
4、卖房周期&付款方式
1)卖房周期:如果预计的卖房周期较长,则可根据市场情况将房价定的略高于市场价格,等待以最理想的价格出手。如果希望短期内尽快将房子卖出去,就需要与市场价格持平或者略低于市场价格。
2)付款方式:目前市场上的买方都会以贷款的方式进行支付,如果希望找到可以全款付款的买家,则价格要略低于市场价格以吸引买方全款支付。如果可以接受较长周期的组合贷款,价格则相应可以定高一点,因为组合贷款的付款周期较长,但对买家来说比商业贷款要更划算一些,所以可能会愿意多支付一点房款。