经济适用房该如何出售

    市场上有不同种类的房源待售，经济适用房作为保障性住房的一种，政府对此类房源在售卖过程中给予了政策约束，不同类型及年限的经济适用房，有着不同的上市条件和出售方式。
     
    一、经济适用房分类
    经济适用房分为两类：
    一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房；我们日常提到的经济适用房其实是一类经济适用房，是根据国家计划安排的一类政策性住房，房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。
    二类经济适用房：回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。
     
    二、经济适用房上市条件及出售方式
    1.    一类经济适用房
    一般来讲，在讨论一类经济适用房上市条件和出售方式时，会以是否“满五年”为界定标准。
    “满5年”计算标准：以已购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为起始点，建议选择更早的时间点即取得契税完税证明时间。
    （1）满5年
    此种情况的一类经济适用房可以上市交易，但部分城区需户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明。
    房屋出售流程与普通住宅出售流程一致，可以按市场价出售。不过在过户阶段，对于2008年4月11日之前购买的一类经济适用房，满5年需缴纳计税价格（网签价和核定价谁高取谁）×10%的综合地价款；对于2008年4月11日之后购买的，满5年卖方应按原购房价格和网签价格价差×70%补交综合地价款。
    举例：一套2010年以150万购入的经济适用房，2016年业主以500万的网签价出售，那么他需要缴纳245万综合地价款。
    综合地价款的计算方法是：（500万-150万）*70%=245万
    （2）未满5年
    在出售未满5年的经济适用房时，卖方应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，并且房屋只能售卖给两种主体。
    第一种是按房屋原价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭且买家须办理购买资格审核手续；
    第二种是由政府相关部门原价回购。
    1)按原价出售给符合条件家庭的交易流程
    a.卖方向户口所在区住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
    b.区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。
    c.购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。
    d.买卖双方持购房合同、区住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
    2)区县住房保障管理部门按原价回购的交易流程
    
    a.卖方向户口所在区住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
    b.区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认卖方结清水、电、气、热和物业管理等费用。
    c.区住房保障管理部门或其指定单位与卖方签订回购协议，支付购房款。
    d.区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
    提示：
    （1）不管是一类经济适用房还是二类经济适用房，一经交易房屋性质就变为商品房。
    （2）按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
    （3）将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。
     
    2.二类经济适用房
    二类经济适用房不受年限影响，有房产证就能上市出售。房屋出售流程与普通住宅出售流程一致，可以按市场价出售。二类经济适用房出售则要交一笔计税价格×3%的土地出让金。