补充协议如何签

    在二手房交易中，补充协议是很重要的一环。法律规定：在二手房交易中，买卖双方签订补充协议后，如果补充协议条款与原合同条款不一致，或是存在冲突，应当以补充协议为准，原合同中明示不得变更的条款除外。
     
    二手房补充协议的好处
    买卖双方可以通过补充协议来做一些保全措施，比如原合同中存在条款不清晰或未发现的漏铜，补充协议则有可能帮上忙，从而避免自己的利益损失。
     
    二手房补充协议需要包含的内容
    一、成交价格
    一般在补充协议中应约定好成交价格，价格应包括房屋价款、家具家电、装修和配套设施等，需要注意的是，此价格一般是卖房净得的，由此产生的税款需要额外约定。
     
    二、交易事项约定
    这里包括了很多项，比如定金、房款支付方式、过户和物业交割等事宜。
    1.定金
    定金要确定定金金额以及支付时间。
    定金限制规定：
    a.如交易房屋无抵押或只有一个抵押且抵押权人为银行情况下，定金不超过房屋总价款的20%，且不能超过100万
    b.如交易房屋有一个以上抵押，或只有一个抵押但是抵押权人非银行，定金不能超过房屋总价款20%且不能超过50万
    c.10万（含）可自行支付
    d.超过10万部分，必须办理定金托管
    2.房款支付方式
    一般二手房房款都分3到4次支付完毕，每笔房款支付需要满足一定条件，如果买方在约定时间内没有付款，卖方可以要求其承担违约责任。
    3.面签和过户
    面签：面签需买卖双方共同到场，双方需约定面签时间及条件，因买卖双方中其中一方而造成合同不能履行的，追究违约方责任。
    过户：同样，过户时需买卖双方共同到场，双方约定面签时间，若不能履行追究违约责任。
    4.物业交割
    这里一般是最后环节，确定物业交割时间和支付方式（买卖双方可以约定自行支付或者通过资金监管进行支付）。
    如果有户口迁移的，还需约定户口迁移事项。
    5.税费事项约定
    1)房屋基本情况:卖方需要确定所出售房屋年限、是否唯一，这关系到所需缴纳的税费
    2)税费支付：买卖双方需约定税费支付由哪一方承担，一般在北京都是由买方承担
    3)其他税费：如果出现预料之外的其他税费，需明确税费支付方，以免发生不必要的纠纷
     
    三、违约责任
         这里要格外注意，数据显示，二手房违约风险要大于新房违约风险，要尽可能覆盖所有违约情形以及违约责任认定。违约行为可分为两种：
    一般违约：逾期履行本协议约定义务15日（含）内，一般需要按日支付万分之五的违约金。
    根本违约：对于卖方，如果卖方提供虚假产权证明、房屋被查封、违约逾期超过15日、擅自提高价格等情况，属于根本违约，一般需支付20%的违约金并退换购房款。
     
    以下情况属卖方根本违约：
    1.卖方因各种问题无法使买房获得房屋所有权，无法过户，比如伪造房产证、伪造共有产权人的书面授权书等。
    2.房屋被查封或限制买卖，无法过户。
    3.卖家反悔或加价。
    4.一房多卖，导致购房者利益受损。
    以下情况属买方根本违约：
    A、购房资料不完整，不真实等。
    B、中途不想买房，不愿履行合同。
    5、补充协议需要注意的事项
    此外，因为不可抗力导致合同不能履行的，如新政策出台、自然灾害等，买卖双方都不算违约，双方需协商解决。
     
    四、其他情况
    1.出租
    如签约时房屋已出租，卖方需明确租赁期限，租金标准以及已收取租金及押金归属。
    2.央产房
    如交易房屋为央产房，则必须约定《在京中央单位已购公房变更通知单》取得时间。如果违约，卖方需承担违约责任。
    3.关于附属设施
    关于装饰装修，只要不是毛坯房，不可以选择“无”。必须约定卖方在交房时一并交付的附属设备，如有特别约定建议在“其他”处注明，避免产生物品归属纠纷。
    4.其他约定
    对合同中已经有的条款，买卖双方无需再次约定，避免出现前后不一致、约定错误的风险。
         
    提示：一般补充协议是一式三份的，买卖双方和中介各执一份，如果合同存在冲突的，以补充协议为准，三房应该格外重视补充协议。